第193章 社科院副院长的有意考察！
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楚弦先是一愣，随即回答道，“陈院长这是在考我啊！我才疏学浅，一点拙见垦请陈院长指教……”
“说实话，我并不赞同那位专家的观点！虽然现在很多人认为房价已经很高了，房地产的发展到顶了！但我认为华夏的房地产行业，至少还有10年的黄金发展期！”
“樱花国泡沫经济时代跟目前的华夏国情不一致，根本不具备可比性！”
“樱花国从上世纪七十年代开始，就出现了高龄少子化的苗头，生育率持续走低，1989年总和生育率下降到1.57, 被称为“1.57冲击”, 为樱花国社会敲了人口危机的警钟！人口负增长，变得越来越少，房地产不断建造的房子给谁住？这是导致樱花国房地产崩溃的最根本原因！因为房地产的增量市场没有了，存量市场还在不断减少，不崩才怪！”
“另外，樱花国地产泡沫产生的时候，城市化水平已经达到了75%以上！全国主要的人口都集中在了城市，城市所建设的房屋已经完全能够满足国民的居住需求，因此支撑房地产继续发展的内在逻辑不存在了！而土地和住房价格又被炒得虚高，价格最后必然会回归价值，土地和房产价值暴跌，也就成了必然走势了！”
“而我们国家的人口目前还处于快速增长的节点，以至于我们不得不实施计划生育的国策来调控人口数量，所以目前来说没必要担心……”
重生归来的楚弦知道十几年后，国家会放开二胎甚至三胎政策！
但目前来说，人口生育率一点问题都没有。
或许自己到时候可以写一篇关于人口的建议方案面呈相关领导，提早采取措施，或许可以避免十几年后人口生育率持续走低的问题。
“虽然说改革开放以来，我国的城市化率从17%增长到了31%，但依旧远远低于发达国家水平！所以随着城市化进程的不断推进，从农村进入城市的居民对住房的需求量会不断增大，房地产行业也将进入高速增长的黄金发展期！”
楚弦的一番话，不仅让陈铭等三位副部级官员大吃一惊，苏清河看向楚弦的眼神也有些错愕。
楚弦从人口增长率和城市化率这两项入手，分析支撑房地产行业的内在逻辑。
有理有据，入木三分，令人信服。
如果说这话出于陈铭之口，那倒是不足为奇。
因为社科院本就是研究社会科学和经济发张规律的！
但楚弦只是一个年近23岁的基层干部，他能说出这番话，简直惊艳绝伦！
“人才啊，难得的人才！”
陈铭的内心激动不已，刚刚那一刻他是真动了将楚弦挖到社科院工作的心思！
但他也明白，苏老一家人是将楚弦当成未来接班人培养的。
社科院虽然好，可对于楚弦来说，不一定是最好的舞台！
作为社科院副院长，他对房地产行业的认识自然比一般人要深刻长远得多！
他完全赞成楚弦的观点！
房地产目前处于蓬勃发展期，房价也出现了较大幅度上涨。
但现在绝对不是房地产行业见顶的终点，而是蓬勃发展的起点！
此刻的陈铭动了进一步考察一下楚弦的心思。
“既然你判定房地产行业有蓬勃的发展前景，那为什么要给房地产行业地发展设置那么多枷锁和限制？目前有的同志认为，对房地产就应该放任其发展，充分发挥市场这只无形的手，在资源配置中的基础性作用就可以了，这点你怎么看？”
“发展房地产光靠市场这只无形的手不行……”
楚弦摇摇头，“还必须依靠宏观调控这只有形的手，坚决规避三个方面的问题！”
“哪三个方面的问题？”陈铭追问。
“第一，允许房价上涨，但要抑制房价过快上涨。从目前的实际情况来看，房价上涨是必然趋势！虽然房价上涨可以让政府的财政税收和企业的利润增加，但却会加重老百姓的购房成本！调控房价的涨幅，就是要让老百姓买得起房，住得起房！发展房地产要在政府财税、企业利润和民生改善三项之间取一个平衡点，不能让老百姓承担房价上涨的全部压力！”
“第二，监控房地产企业的负债情况，由银行根据其负债情况给予相应的信用评级，对负债率过高的企业应当减少或巨额发放贷款！发改委等部门也应该驳回高负债房企的企业债券申请要求，证监会、银监会、保监会以及分散在全国的机构也要监控高负债企业，以免高负债企业通过金融杠杆手段非法融资！除非该公司的现金流得到改善，负债率下降到合理值，才能解除紧箍咒……以规避金融和债务风险！”
从后世回来的楚弦深知，有不少大型房企纷纷暴雷，老百姓损失惨重。
楚弦重生回来，就想着为国家为百姓做点什么，尽量避免那种情况的发生！
“第三，取消预售制，房屋建成之后才能销售！即只能销售现房，不能销售期房！避免出现开发商在资金链断裂的时候，烂尾跑路！老百姓花钱付了首付，每个月还着房贷，却一辈子都住不进自己所买的房子里去！”
陈铭彻底惊呆了。
楚弦刚刚所提到的三条，有的他研究过，也有自己的见解。
有的连他自己都没考虑到！
没想到楚弦会对房地产问题，有这么深入的研究和剖析！
陈铭感觉自己的声音都有些颤动，“楚弦，要在京城待多久？”
“我向领导请了5天假，打算看望完爷爷就赶紧回去了，因为现在双路县的经济建设也处于关键期，有很多事情需要处理！”
“那时间上还来得及！”
听到楚弦这样说，陈铭松了一口气，“你能不能将你刚刚所说的，形成一份完整且详细的报告，我向中yang相关领导面呈！因为房地产行业太重要了，关系到国计民生的方方面面！你刚刚指出的那些问题一针见血，给出的解决方案也很有实际参考价值，必须好好研究讨论一下！”
楚弦先是一愣，随即回答道，“陈院长这是在考我啊！我才疏学浅，一点拙见垦请陈院长指教……”
“说实话，我并不赞同那位专家的观点！虽然现在很多人认为房价已经很高了，房地产的发展到顶了！但我认为华夏的房地产行业，至少还有10年的黄金发展期！”
“樱花国泡沫经济时代跟目前的华夏国情不一致，根本不具备可比性！”
“樱花国从上世纪七十年代开始，就出现了高龄少子化的苗头，生育率持续走低，1989年总和生育率下降到1.57, 被称为“1.57冲击”, 为樱花国社会敲了人口危机的警钟！人口负增长，变得越来越少，房地产不断建造的房子给谁住？这是导致樱花国房地产崩溃的最根本原因！因为房地产的增量市场没有了，存量市场还在不断减少，不崩才怪！”
“另外，樱花国地产泡沫产生的时候，城市化水平已经达到了75%以上！全国主要的人口都集中在了城市，城市所建设的房屋已经完全能够满足国民的居住需求，因此支撑房地产继续发展的内在逻辑不存在了！而土地和住房价格又被炒得虚高，价格最后必然会回归价值，土地和房产价值暴跌，也就成了必然走势了！”
“而我们国家的人口目前还处于快速增长的节点，以至于我们不得不实施计划生育的国策来调控人口数量，所以目前来说没必要担心……”
重生归来的楚弦知道十几年后，国家会放开二胎甚至三胎政策！
但目前来说，人口生育率一点问题都没有。
或许自己到时候可以写一篇关于人口的建议方案面呈相关领导，提早采取措施，或许可以避免十几年后人口生育率持续走低的问题。
“虽然说改革开放以来，我国的城市化率从17%增长到了31%，但依旧远远低于发达国家水平！所以随着城市化进程的不断推进，从农村进入城市的居民对住房的需求量会不断增大，房地产行业也将进入高速增长的黄金发展期！”
楚弦的一番话，不仅让陈铭等三位副部级官员大吃一惊，苏清河看向楚弦的眼神也有些错愕。
楚弦从人口增长率和城市化率这两项入手，分析支撑房地产行业的内在逻辑。
有理有据，入木三分，令人信服。
如果说这话出于陈铭之口，那倒是不足为奇。
因为社科院本就是研究社会科学和经济发张规律的！
但楚弦只是一个年近23岁的基层干部，他能说出这番话，简直惊艳绝伦！
“人才啊，难得的人才！”
陈铭的内心激动不已，刚刚那一刻他是真动了将楚弦挖到社科院工作的心思！
但他也明白，苏老一家人是将楚弦当成未来接班人培养的。
社科院虽然好，可对于楚弦来说，不一定是最好的舞台！
作为社科院副院长，他对房地产行业的认识自然比一般人要深刻长远得多！
他完全赞成楚弦的观点！
房地产目前处于蓬勃发展期，房价也出现了较大幅度上涨。
但现在绝对不是房地产行业见顶的终点，而是蓬勃发展的起点！
此刻的陈铭动了进一步考察一下楚弦的心思。
“既然你判定房地产行业有蓬勃的发展前景，那为什么要给房地产行业地发展设置那么多枷锁和限制？目前有的同志认为，对房地产就应该放任其发展，充分发挥市场这只无形的手，在资源配置中的基础性作用就可以了，这点你怎么看？”
“发展房地产光靠市场这只无形的手不行……”
楚弦摇摇头，“还必须依靠宏观调控这只有形的手，坚决规避三个方面的问题！”
“哪三个方面的问题？”陈铭追问。
“第一，允许房价上涨，但要抑制房价过快上涨。从目前的实际情况来看，房价上涨是必然趋势！虽然房价上涨可以让政府的财政税收和企业的利润增加，但却会加重老百姓的购房成本！调控房价的涨幅，就是要让老百姓买得起房，住得起房！发展房地产要在政府财税、企业利润和民生改善三项之间取一个平衡点，不能让老百姓承担房价上涨的全部压力！”
“第二，监控房地产企业的负债情况，由银行根据其负债情况给予相应的信用评级，对负债率过高的企业应当减少或巨额发放贷款！发改委等部门也应该驳回高负债房企的企业债券申请要求，证监会、银监会、保监会以及分散在全国的机构也要监控高负债企业，以免高负债企业通过金融杠杆手段非法融资！除非该公司的现金流得到改善，负债率下降到合理值，才能解除紧箍咒……以规避金融和债务风险！”
从后世回来的楚弦深知，有不少大型房企纷纷暴雷，老百姓损失惨重。
楚弦重生回来，就想着为国家为百姓做点什么，尽量避免那种情况的发生！
“第三，取消预售制，房屋建成之后才能销售！即只能销售现房，不能销售期房！避免出现开发商在资金链断裂的时候，烂尾跑路！老百姓花钱付了首付，每个月还着房贷，却一辈子都住不进自己所买的房子里去！”
陈铭彻底惊呆了。
楚弦刚刚所提到的三条，有的他研究过，也有自己的见解。
有的连他自己都没考虑到！
没想到楚弦会对房地产问题，有这么深入的研究和剖析！
陈铭感觉自己的声音都有些颤动，“楚弦，要在京城待多久？”
“我向领导请了5天假，打算看望完爷爷就赶紧回去了，因为现在双路县的经济建设也处于关键期，有很多事情需要处理！”
“那时间上还来得及！”
听到楚弦这样说，陈铭松了一口气，“你能不能将你刚刚所说的，形成一份完整且详细的报告，我向中yang相关领导面呈！因为房地产行业太重要了，关系到国计民生的方方面面！你刚刚指出的那些问题一针见血，给出的解决方案也很有实际参考价值，必须好好研究讨论一下！”